Уточнение границ земельного участка

Уточнение границ земельного участка – вид кадастровых работ, выполняемых при обстоятельствах, когда сведения о земельном участке уже внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), то есть, земельный участок стоит на кадастровом учете и требуется получить дополнительные сведения о прохождении границ земельного участка с определением координат характерных (поворотных) точек границ с нормативной точностью или площади.

Обратимся к закону

Прежде чем говорить о том, как и зачем проводится эта процедура, и почему так важно провести уточнение границ вашего земельного участка, посмотрим, что говорит об этом закон. Большинство вопросов регулируется ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» и ФЗ № 221 «О кадастровой деятельности».

Несмотря на то, что у Вас на руках могут быть казалось бы все необходимые документы на землю (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, план границ земельного участка), этого может быть недостаточно для гарантии нерушимости (неприкосновенности) границ Вашего земельного участка.

Следует учитывать, что ранее в Законе отсутствовало требование о необходимости проведения межевых работ и установления границ земельных участков (с координатами) до предоставления их в собственность граждан и организаций. Кроме того, широкое распространение получило оформление земельных участков в порядке, установленном так называемым «Законом о дачной амнистии».

Поэтому, только закрепление границ земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства (в том числе с необходимой точностью определения координат), гарантирует защиту вашей собственности от посягательств посторонних лиц.

То есть, если участок стоит на кадастровом учете, имеет кадастровый номер, но отсутствуют данные о его границах и местоположении (например, в выписке ЕГРН присутствует следующая запись «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства»), нужно проводить уточнение границ.

Когда требуется уточнение границ

Специалисты компании «Кадастровый Эксперт» обращают внимание собственников и арендаторов земельных участков на очень важный момент. Границы земельного участка должны быть установлены в соответствии с требованием земельного законодательства. Поэтому лучше уточнить границы своего земельного участка и внести сведения о них в Единый государственный реестр недвижимости, пока у вас нет споров с соседями. В противном случае без суда и дорогостоящей земельной экспертизы будет не обойтись.

Рассмотрим несколько ситуаций:

• Самая частая ситуация – покупка участка со статусом «ранее учтенный». Этим термином как раз и определяются земельные участки, которые мы приводили в пример выше – стоящие на учете и имеющие кадастровый номер, но отсутствуют границы земельного участка или точность координат характерных (поворотных) точек границ ниже нормативной. Просто на тот период, когда их ставили на Кадастр, не было обязательного требования проводить межевание. Покупатель не может убедиться в достоверности указанного места продавцом. Даже если сделка будет совершена, новому владельцу все равно придется межевать купленный земельный участок. Но, специалисты компании «Кадастровый Эксперт» советуют покупателям до совершения сделки попросить продавца уточнить границы своего участка. Отсутствие установленных границ может привести к сложностям и для продавца, и для покупателя. Все это справедливо не только в отношении сделок купли-продажи. Любая сделка с землей требует межевания и уточнения границ.
• Вы выставили на продажу свой участок, границы которого не установлены в соответствии с действующим законодательством. Покупатель решил приобрести участок «через ипотеку». И тут возникает проблема – банк не одобрит сделку, если границы участка не уточнены. Срок одобрения ипотеки всегда ограничен. И в результате вы потеряете клиента на покупку участка. Кадастровые инженеры компании «Кадастровый Эксперт» советуют перед продажей своего участка произвести уточнение границ.
• Вы решили поставить забор. А сегодня забор – это дорогое удовольствие и поэтому перед установкой забора, вы должны убедиться в правильности своих границ. А для этого нужно провести уточнение границ у опытного кадастрового инженера.

Среди других частых случаев, с которыми сталкиваются землевладельцы, можно отметить:

• Споры с соседями. Соседи, владеющие смежными участками, могут годами спорить о том, кому и какая земля принадлежит. Единственный способ избавиться от спора – уточнение границ и обращение в суд, если проблема так и не будет решена.
• Судебное разбирательство. Такая ситуация, зачастую, вытекает из предыдущей. Сосед обращается в суд, обвиняя вас в том, что вы незаконно прирезали себе его землю. Обычно в таких ситуациях суд принимает решение о проведении землеустроительной экспертизы.

Урегулирование конфликта с соседями возможно двумя способами:

1. Досудебное урегулирование. Кадастровые инженеры компании «Кадастровый Эксперт» помогли решить земельные споры очень многим заказчикам не прибегая к судебным разбирательствам. Специалисты обладают многолетним опытом работы и знают много тонкостей при решении земельных споров. Если сосед не признает установленных границ можно попробовать договориться за общие средства заказать землеустроительную экспертизу, которая установит точные смежные границы.
2. Судебное урегулирование. Если сосед на контакт не идет и отказывается переносить свой забор, необходимо подавать иск в суд. При необходимости будет назначена судебная землеустроительная экспертиза, которая и определит точные границы. При этом проигравшая сторона вынуждена будет погасить все судебные издержки, в том числе и оплатить расходы на проведение экспертизы.

Стоимость судебной землеустроительной экспертизы составляет от 30 000 рублей.

Необходимые документы

Нет ни одного нормативно-правового акта, в котором указывается единый перечень документов, необходимых для проведения уточнения границ. Многое зависит от конкретной ситуации, а также целей, с которыми будет проведена процедура.

Ориентировочный список, который от вас запросят кадастровые инженеры, включает в себя:

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости – ЕГРН (данную выписку кадастровые инженеры смогут запросить сами);
• Правоустанавливающие документы;
• План границ земельного участка, подготовленный при образовании этого участка;
• Правоустанавливающие документы на здания, расположенные в границах утоняемого участка;
• Согласие на обработку персональных данных.

На основании части 9 статьи 38 Закона о кадастре при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется, исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа - из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Так как пакет документов может отличаться в каждом конкретном случае, рекомендуем сначала проконсультироваться со специалистом. В компании «Кадастровый Эксперт» вы можете получить бесплатную консультацию кадастрового инженера. Он рассмотрит ваш случай и составит алгоритм действий.

Некоторые документы приходится заказывать из архивов. Это еще один фактор в пользу того, чтобы сначала получить консультацию опытного кадастрового инженера:

Почему именно мы?

• Опыт работы специалистов более 25 лет!!!
• Собственный штат геодезистов и кадастровых инженеров с высшим профильным образованием и большим опытом работы;
• В работе используется самое современное высокоточное геодезическое оборудование и лицензионное программное обеспечение;
• Индивидуальный подход к каждому клиенту и гибкая ценовая политика. Коллективные скидки;
• Всю работу сотрудники компании выполняют сами, не передавая субподрядчикам;
• На все выполняемые виды работ есть допуски СРО и ЛИЦЕНЗИИ;
• Работы выполняются в соответствии с требованием государственной и ведомственной экспертиз, а также в полном соответствии с действующими ГОСТами и СНИПами, благодаря этому клиенты гарантированно избегают кадастровых ошибок;
• Бесплатная консультация;
• Предоставляется услуга «Межевание под ключ».

Как проводится процедура

Сотрудничая с компанией «Кадастровый Эксперт», вы можете быть уверены и спокойны за свой участок!

Обращение компанию «Кадастровый Эксперт» возможно несколькими способами:

• Позвонить по телефону в любой из офисов компании и оставить заявку на кадастровые работы, сообщив: кадастровый номер (при наличии), адрес, телефон.
• Подъехать в любой из офисов компании «Кадастровый Эксперт» предоставив необходимый пакет документов и заключить договор подряда на выполнение работ.

Архангельск, Наб. Северной Двины 30, офис 302, тел: 8-911-575-62-59,   8 (8182) 44-44-14.

Холмогоры, ул. Октябрьская, дом 13, вход со двора, тел: 8-921-292-19-17.

В офисе компании «Кадастровый Эксперт» вы получите консультацию по вашему случаю, специалист подскажет, какие документы необходимы для проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка. Наши сотрудники проанализируют ситуацию и при необходимости составят смету и техническое задание. Сотрудничая с нами, вы всегда знаете, из чего складывается стоимость работ.

Внимание! Уточнение границ затрагивает интересы ваших соседей, поэтому их нужно уведомить о дате приезда кадастрового инженера. Соседи имеют право присутствовать на процедуре, но если они не явились, установление границ будет все равно проведено в их отсутствие.

Особенно важно соблюсти требования закона в вопросе уведомления соседей и согласования с ними.

Алгоритм действий для уточнения границ:

• На первом этом этапе кадастровый инженер анализирует сведения об участке, имеющиеся в открытом доступе и тех документах, которые предоставил заказчик.
• Далее в указанную дату геодезисты приедут на участок и сделает обмеры объектов , расположенных в пределах участка и за его пределами (забор, дом, ЛЭП, тропинки, дорожки и прочее). Все обмеры проводятся с использованием высокоточного геодезического оборудования, которое должно обеспечивать установленную нормативную точность.
• На следующем этапе кадастровый инженер составит чертеж земельного участка, который должен соответствовать первоначальным документам, которые были подготовлены при образовании земельного участка и согласовать его с заказчиком кадастровых работ.

Заказчиком кадастровых работ является лицо, заключившее договор подряда на выполнение кадастровых работ по подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета. При этом заказчиком кадастровых работ может выступать любое заинтересованное лицо, поскольку Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон о кадастре) не содержит ограничений в отношении заказчиков кадастровых работ.

• После согласования границ земельного участка с заказчиком кадастровых работ, проводится процедура согласования со смежными землепользователями. В соответствии со ст. 39. ФЗ 221 «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 года. Местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН.

С кем нужно согласовывать смежные границы?

Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:

1. собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
2. пожизненного наследуемого владения;
3. постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);
4. аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).
5. От имени указанных выше лиц в согласовании местоположения границ вправе участвовать их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности. При этом в согласовании местоположения границ от имени собственников вправе участвовать также представитель собственников помещений в многоквартирном доме, уполномоченный на такое согласование принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников (если соответствующий смежный земельный участок входит в состав общего имущества указанных собственников), представитель собственников долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - решением общего собрания собственников таких долей (если соответствующий смежный земельный участок входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц), представитель садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества - решением общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества (если соответствующий смежный земельный участок расположен в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и является имуществом общего пользования товарищества). В согласовании местоположения границ от имени органа государственной власти или органа местного самоуправления вправе участвовать представитель данного органа, уполномоченный на такое согласование доверенностью, составленной на бланке данного органа и заверенной печатью и подписью руководителя данного органа. Нотариальное удостоверение этой доверенности не требуется.

Доказательством того, что соседи согласны с установленными границами, является подпись в акт согласования.

Например, смежный с вами участок был ранее отмежеван и в Кадастре есть данные о его границах, координатах с установленной нормативными документами точность. В этом случае согласование с седом не требуется.

Документы готовы. Что дальше?

После проведения кадастровых работ, кадастровый инженер вам выдает – МЕЖЕВОЙ ПЛАН на электроном носителе (CD диск) и в бумажном виде для визуализации ситуации. С МЕЖЕВЫМ ПЛАНОМ на электронном носителе (CD диск) собственник (собственники) земельного участка обращаются в любое отделение многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ, Мои документы) и на его основе будут внесены сведения о местоположении земельного участка. После внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости вы получите Выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, в которой будет содержаться информация о проведении уточнения местоположения и площади вашего участка.

Если вам не хочется тратить время на дополнительные бюрократические процедуры, можете заключить с нами договор на полный комплекс услуг и мы за вас внесем изменения в сведения ЕГРН о вашем участке.

Сроки для проведения уточнения границ

Сроки уточнения границ могут варьироваться в диапазоне от 10 дней до нескольких месяцев. Они зависят от разных факторов. Главный фактор – это согласование с соседями. Часто бывает, что смежный участок находится в долевой собственности и один из собственников проживает в другом регионе. В таких случаях кадастровый инженер направляет смежнику письмо с актом согласования и схему расположения земельного участка, чтобы собственник смог разобраться с прохождением смежной границы. А при недостижении согласия о прохождении смежной границы проблема решается в судебном порядке. К сожалению судебные тяжбы могут длиться годами.

Сколько стоит процедура

Стоимость уточнения границ зависит от разных факторов:

• Местоположение участка;
• Его размеры;
• Сложность конфигурации участка;
• Сложность с согласованием;
• Сложность выполняемых работ (например, в случае с многоконтурными участками).

Узнать цены на уточнение границ в компании «Кадастровый Эксперт» можно по телефону или в офисе.